Bail rural à long terme : sécuriser ses terres et optimiser sa fiscalité

Vous êtes propriétaire foncier agricole et votre exploitant vous parle de bail à long terme. Ou bien votre notaire vous suggère d'y penser avant une donation. Ou encore vous héritez de terres agricoles et vous vous demandez comment optimiser la situation fiscale de la transmission future. Dans tous ces cas, le bail rural à long terme mérite votre attention — et pas seulement pour des raisons fiscales. C'est un contrat qui engage durablement les deux parties, qui donne à l'exploitant une sécurité renforcée, et qui offre en échange au propriétaire des avantages substantiels — à condition d'en maîtriser les règles.

Qu'est-ce que le bail rural à long terme ?

Un bail dérogatoire au statut du fermage

Le bail rural à long terme est un bail dérogatoire au statut ordinaire du fermage. Là où le bail rural classique est conclu pour neuf ans, le bail à long terme est conclu pour une durée minimale de dix-huit ans. Il est codifié aux articles L. 416-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime, et les dispositions du statut du fermage lui restent applicables dans la mesure où elles ne sont pas contraires à sa réglementation particulière (art. L. 416-8 CRPM).

L'objectif du législateur, depuis la loi du 31 décembre 1970 qui a créé ce bail, est simple : garantir au preneur une stabilité suffisante sur les biens loués, en contrepartie d'avantages accordés au bailleur — notamment fiscaux.

Les trois formes de bail à long terme

Le droit rural distingue trois types de baux à long terme, chacun obéissant à un régime spécifique.

Le bail de dix-huit ans est la forme de droit commun. Il est conclu pour au moins dix-huit ans et se renouvelle par périodes de neuf ans dans les conditions prévues à l'article L. 411-46 du code rural. C'est le plus utilisé en pratique.

Le bail de vingt-cinq ans se distingue par la possibilité d'y insérer une clause de tacite reconduction sans limitation de durée (art. L. 416-3 CRPM). En l'absence d'une telle clause, le bail prend fin au terme stipulé sans que le bailleur ait à délivrer congé — une précision apportée par l'ordonnance du 13 juillet 2006.

Le bail de carrière est une variante du bail de vingt-cinq ans. Il doit être conclu pour au moins vingt-cinq ans et porter sur une exploitation agricole constituant une unité économique ou sur un lot de terres d'une superficie supérieure au seuil de surface au-delà duquel une autorisation d'exploiter est requise (art. L. 416-5 CRPM). Sa durée est celle de la vie professionnelle du preneur : il prend fin à l'expiration de l'année culturale au cours de laquelle le preneur atteint l'âge de la retraite en matière d'assurance vieillesse agricole.

Le bail de dix-huit ans : fonctionnement et règles applicables

Durée, formalisme et état des lieux

Le bail à long terme doit obligatoirement être conclu par écrit, visant expressément les articles L. 416-1 et suivants du code rural. À défaut d'écrit, ou si l'écrit n'est pas suffisamment précis, le contrat risque d'être requalifié en bail ordinaire de neuf ans aux conditions du bail type départemental. Pour son opposabilité aux tiers, le bail doit être publié pour la période excédant douze ans — mais l'absence de publication n'affecte pas la validité du bail dans les rapports entre les parties (Reims, 31 mai 2023, RG n° 22/01323). Les parties ont également l'obligation d'établir un état des lieux (art. L. 416-6 CRPM), sans que cela constitue une condition de validité.

Le droit au renouvellement par périodes de neuf ans

Au terme des dix-huit ans, le preneur conserve un droit au renouvellement du bail par périodes de neuf ans dans les conditions prévues à l'article L. 411-46 du code rural. Depuis l'ordonnance du 13 juillet 2006, le bail renouvelé reste soumis aux dispositions particulières du chapitre VI relatif aux baux à long terme — il ne devient pas un bail ordinaire de neuf ans. Ses clauses et conditions sont celles du bail précédent.

L'absence de reprise pendant la période initiale

C'est l'une des garanties essentielles offertes au preneur : aucune reprise triennale ni sexennale n'est possible pendant la période initiale de dix-huit ans. Le contrat est conclu sans possibilité de reprise pendant son cours. C'est une sécurité importante pour l'exploitant qui peut investir sur le long terme sans craindre d'être évincé à mi-parcours.

La reprise à l'issue du bail : conditions et congé

À l'issue de la période initiale, le bailleur qui entend exercer son droit de reprise aux fins d'exploitation personnelle doit notifier congé dans les conditions prévues à l'article L. 411-47 du code rural. Les dispositions du statut régissant le droit de reprise sont applicables, à l'exception notable de l'article L. 411-58 alinéas 2 à 4. En conséquence, lorsque le preneur se trouve à moins de cinq ans de l'âge de la retraite, il ne peut s'opposer à la reprise et aucune prorogation du bail ne peut lui être accordée (Civ. 3e, 9 avr. 2014, n° 12-22.388).

Le bail de vingt-cinq ans et le bail de carrière

La clause de tacite reconduction : spécificité du bail de vingt-cinq ans

Le bail de vingt-cinq ans obéit à un régime de renouvellement spécifique, distinct des règles applicables aux baux de dix-huit ans (Civ. 3e, 23 sept. 2021, n° 20-15.305). L'article L. 416-3 du code rural autorise les parties à stipuler que le bail se renouvellera à son expiration sans limitation de durée par tacite reconduction — ce que la Cour de cassation a précisé ne pouvoir valablement figurer que dans un bail d'au moins vingt-cinq ans (Civ. 3e, 18 mars 2021, n° 20-12.552). Lorsqu'une telle clause est insérée, le congé doit être délivré par acte extrajudiciaire et prend effet à la fin de la quatrième année suivant celle au cours de laquelle il a été donné. Ce congé n'a pas à être motivé (Civ. 3e, 31 oct. 2007, n° 06-18.864). En l'absence de clause de tacite reconduction, le bail prend simplement fin au terme stipulé.

Le bail de carrière : une durée calée sur la vie professionnelle

Le bail de carrière offre à l'exploitant la stabilité maximale : sa durée couvre l'ensemble de sa vie professionnelle jusqu'à l'âge de la retraite. En contrepartie, il comporte des spécificités importantes pour le bailleur : il est préférable d'y insérer une clause de non-renouvellement, et la cession du bail n'est pas permise aux descendants (art. L. 416-2 CRPM).

La transmission du bail à long terme

La continuation au profit des ayants droit

Au décès du preneur, le bail continue au profit de ses ayants droit conformément à l'article L. 411-34 du code rural. Cette continuité est la règle de principe — elle assure la pérennité de l'exploitation familiale.

Les clauses d'exclusion : renouvellement et cession

Le bail à long terme offre au bailleur une flexibilité contractuelle que le bail ordinaire ne permet pas. Il peut être convenu dans le contrat que les descendants du preneur ne pourront pas bénéficier du droit de céder le bail prévu à l'article L. 411-35 du code rural (art. L. 416-2 CRPM). Il peut également être prévu qu'en cas de décès du preneur et de transmission du bail aux membres de sa famille, ceux-ci ne pourront, à l'expiration du bail, exciper du droit de renouvellement — sous réserve que le preneur soit décédé plus de dix-huit mois avant le terme du bail initial.

L'âge de la retraite du preneur : une faculté de sortie pour les deux parties

Avis de dix-huit mois et conditions d'exercice

Lorsque le preneur a atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles, chacune des parties peut, par avis donné au moins dix-huit mois à l'avance par acte extrajudiciaire, refuser le renouvellement du bail ou y mettre fin à l'expiration de chaque période annuelle à partir de laquelle le preneur aura atteint cet âge (art. L. 416-1 CRPM). La partie qui exerce cette faculté n'est pas tenue de remplir les conditions du droit de reprise ordinaire — le propriétaire est ainsi libre d'user de son fonds.

Les avantages fiscaux du bail à long terme : l'intérêt principal pour le bailleur

C'est souvent pour cette raison que le propriétaire foncier s'intéresse au bail à long terme. Les avantages fiscaux sont substantiels et ont été renforcés par la loi de finances pour 2023.

Exonération de taxe de publicité foncière

Les baux ruraux à long terme sont exonérés de la taxe de publicité foncière (CGI, art. 743, 2°). C'est un avantage immédiat à la conclusion du bail.

Exonération partielle des droits de mutation à titre gratuit

C'est l'avantage le plus significatif. Lorsque des biens ruraux loués à long terme sont transmis par donation ou succession, ils bénéficient d'une exonération partielle des droits de mutation à titre gratuit (CGI, art. 793 et art. 793 bis). Le régime applicable est le suivant : exonération de 75 % jusqu'à 300 000 € de valeur et de 50 % au-delà — sous condition que le bénéficiaire conserve les biens pendant cinq ans.

Depuis la loi de finances pour 2023 (art. 24, L. n° 2022-1726 du 30 déc. 2022), le seuil d'application du taux de 75 % est porté à 500 000 € si le bénéficiaire s'engage à conserver les biens pendant dix ans au lieu de cinq.

L'impact en chiffres. Prenons une donation en ligne directe de biens ruraux d'une valeur de 800 000 €, avec engagement de conservation de dix ans. Sans exonération, les droits de mutation s'élèveraient à environ 183 000 € (abattement de 100 000 € considéré consommé). Avec le bail rural à long terme : exonération de 75 % sur les 500 000 premiers euros = 375 000 € ; exonération de 50 % sur les 300 000 € restants = 150 000 € ; total des abattements = 525 000 € ; base taxable = 275 000 € ; droits = environ 53 000 €. L'économie réalisée dépasse 129 000 €.

Couplé à un démembrement de propriété, l'avantage est encore plus fort. Si le donateur âgé de 65 ans se réserve l'usufruit, la valeur taxable de la nue-propriété transmise est réduite à 165 000 €. Le coût de la transmission descend alors à environ 33 000 €. Au décès du donateur, l'usufruit s'éteint et la pleine propriété est reconstituée en franchise fiscale.

Un point important à anticiper : le plafond d'exonération de 75 % se renouvelle tous les quinze ans. En présence de biens de valeur élevée — foncier viticole en appellation, par exemple — il peut être stratégique d'anticiper la transmission en plusieurs étapes successives pour bénéficier plusieurs fois de la fraction exonérée à 75 %.

Fermage majoré : un revenu locatif supérieur

Le bail à long terme offre également un prix du fermage supérieur à celui du bail ordinaire, la durée étant un élément de fixation du prix (art. L. 411-11 CRPM). Les arrêtés préfectoraux prévoient des majorations variables selon les départements — de l'ordre de 10 à 15 % selon les exemples, voire davantage pour les baux de plus de vingt-cinq ans. Cette majoration s'impose aux parties lors du renouvellement, même en l'absence de stipulation contractuelle (Civ. 3e, 12 mars 2014, n° 12-29.406).

La conversion d'un bail ordinaire en bail à long terme

Procédure et accord des parties

Un bail rural ordinaire en cours peut être converti en bail à long terme par accord des parties, soit en transformant le bail initial, soit en concluant un nouveau bail (art. L. 416-2 CRPM). Cette conversion est souvent initiée par le propriétaire qui souhaite bénéficier des avantages fiscaux. Elle suppose l'accord des deux parties sur l'ensemble des clauses — on ne peut contraindre le preneur à y consentir.

Les conséquences du refus du preneur

Pour inciter le preneur à accepter la conversion, la loi prévoit une sanction spécifique : si la conversion n'implique aucune autre modification que l'allongement de la durée et que le bailleur s'engage à ne demander aucune majoration de fermage liée à cette conversion, le preneur qui refuse perd son droit au renouvellement prévu à l'article L. 411-46 du code rural et son droit de céder le bail à ses descendants.

Les erreurs fréquentes et pièges à éviter

Attendre la donation pour penser au bail. L'exonération partielle des droits de mutation ne s'applique pas si le bail a été consenti depuis moins de deux ans au donataire ou à ses proches. La mise en place du bail doit précéder la donation d'au moins deux ans. Anticiper est indispensable.

Oublier la clause de non-cession dans le bail de carrière. Sans cette clause, les descendants du preneur pourraient bénéficier du droit de cession et transmettre le bail — ce qui peut ne pas correspondre à la volonté du bailleur.

FAQ — Bail rural à long terme

Peut-on conclure un bail à long terme avec son propre enfant agriculteur ? Oui, c'est même une configurations fréquente. Attention toutefois : si une donation est envisagée au profit de cet enfant ou de ses proches, l'exonération partielle des droits de mutation ne s'applique que si le bail a été conclu depuis au moins deux ans à la date de la donation. Anticiper la mise en place du bail est donc indispensable.

Que se passe-t-il si le preneur décède en cours de bail ? Le bail continue au profit de ses ayants droit (art. L. 411-34 CRPM). Si le décès intervient plus de dix-huit mois avant le terme du bail initial, une clause du contrat peut priver les membres de la famille du preneur du droit au renouvellement à l'expiration du bail (art. L. 416-2 CRPM). Si le décès intervient moins de dix-huit mois avant le terme, les membres de la famille peuvent prétendre à un renouvellement de neuf ans.

Le bail à long terme est-il compatible avec un GFA ? Oui.

Quels biens peuvent bénéficier de l'exonération fiscale ? Les biens ruraux loués à long terme transmis en pleine propriété ou en nue-propriété par donation ou succession. L'exonération porte sur les biens loués à la date de la transmission. Elle s'applique non seulement pendant la durée du bail initial, mais aussi au cours de ses renouvellements successifs intervenus conformément aux articles L. 416-1 et L. 416-3 du code rural.

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