Statut du fermage : définition, conditions et régime juridique du bail rural

Vous êtes propriétaire de terres agricoles et vous vous demandez si votre relation avec votre exploitant relève du statut du fermage. Vous êtes fermier et l'on vous oppose une clause de votre contrat que vous jugez abusive. Vous envisagez une simple convention de mise à disposition, persuadé qu'elle échappera à toute contrainte légale. Dans tous ces cas, la réponse dépend d'un régime juridique ancien, impératif et largement méconnu : le statut du fermage, codifié au livre IV du code rural et de la pêche maritime. Ce statut ne se limite pas aux baux écrits et formalisés, il peut s'appliquer à votre insu, y compris à des conventions que vous pensiez avoir soigneusement conçues pour l'éviter. Comprendre ses conditions d'application et son caractère d'ordre public est le préalable indispensable à toute relation entre bailleur et exploitant agricole.

Qu'est-ce que le statut du fermage ?

Un corps de règles d'ordre public né de l'après-guerre

Le statut du fermage n'est pas une simple construction doctrinale : c'est l'intitulé même du titre Ier du livre IV du code rural et de la pêche maritime, codifié aux articles L. 411-1 et suivants. Il organise l'ensemble des relations entre le bailleur et le preneur d'un bail à ferme. Jusqu'au XIXe siècle, le bail rural n'était qu'une catégorie ordinaire de louage de choses, régie par des dispositions supplétives du code civil que les usages locaux venaient compléter. C'est à partir de la loi du 15 juillet 1942, puis des actes du 4 septembre 1943 et surtout de l'ordonnance du 17 octobre 1945, que s'est construit un véritable statut protecteur, conçu pour sécuriser le fermier et encourager le développement d'une agriculture productive. Depuis, le statut a connu de nombreux ajustements législatifs, la loi d'orientation agricole de 1980, celle de 1984, l'ordonnance du 13 juillet 2006, la loi d'avenir pour l'agriculture de 2014, sans jamais que ses principes fondateurs soient remis en cause : stabilité du preneur, encadrement du prix du fermage, incessibilité du bail, droit de reprise du propriétaire et droit de préemption du preneur.

Le fermage, mode dominant d'exploitation des terres agricoles

Le fermage aussi appelé bail à ferme, bail de neuf ans ou bail de droit commun constitue le principal mode de faire-valoir des surfaces agricoles en France : plus des trois quarts de la surface agricole utilisée des exploitations professionnelles sont exploités en fermage ou en métayage, ce dernier ne représentant qu'une part marginale des terres louées. Le statut vise à assurer à l'exploitant qui ne possède pas ses terres une stabilité comparable à celle du propriétaire exploitant, sans qu'il ait à mobiliser sa capacité d'investissement dans l'achat du foncier. Il organise ainsi la coexistence entre une logique économique, celle du fermier, et une logique patrimoniale, celle du bailleur.

Une application qui n'exclut pas le droit commun des contrats

Le fait que le statut soit d'ordre public ne signifie pas qu'il évince totalement le code civil. D'une part, les dispositions du code civil relatives au louage de choses et aux baux à ferme (articles 1714 et suivants, 1764 et suivants) continuent de s'appliquer en cas de silence du statut, sous réserve des usages locaux. D'autre part, la théorie générale des contrats du code civil , conditions de validité, vices du consentement, preuve, reste applicable au bail rural comme à toute convention. Une importante dérogation existe cependant s'agissant de la résiliation : le bailleur ne peut invoquer les règles ordinaires de la résolution judiciaire du code civil pour mettre fin au bail ; il doit impérativement se fonder sur l'une des causes de résiliation spécifiquement prévues par le statut, notamment celles de l'article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime.

Quelles conditions pour qu'un bail soit soumis au statut du fermage ?

Une mise à disposition à jouissance exclusive

L'article L. 411-1, alinéa 1er, du code rural et de la pêche maritime définit le bail soumis au statut comme « toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole ». Cette définition, d'ordre public, comporte quatre conditions cumulatives. La première est la mise à disposition elle-même : le bailleur doit transférer durablement la jouissance de l'immeuble au preneur, de manière à ce que celui-ci puisse effectivement exploiter le fonds. Cette jouissance doit être exclusive, la Cour de cassation a ainsi refusé la qualification de bail à ferme lorsque les parcelles servaient également, une partie de l'année, de départ de pistes de ski et d'itinéraire de randonnée géré par un tiers (Civ. 3e, 18 juin 2013, n° 12-19.084).

Un caractère onéreux, quelle que soit la régularité du paiement

La deuxième condition tient au caractère onéreux de la mise à disposition. Sans contrepartie, la convention constitue un simple prêt à usage, ou commodat, qui échappe totalement au statut du fermage. Mais la jurisprudence a considérablement assoupli l'appréciation de cette contrepartie : elle peut consister en un montant faible, en un partage de récoltes, en des travaux d'entretien ou d'irrigation, voire en la prise en charge de la taxe foncière par l'exploitant. La Cour de cassation a précisé que le caractère onéreux d'une mise à disposition ne dépend pas du caractère régulier du versement de la contrepartie (Civ. 3e, 7 mars 2012, n° 11-14.630). Plus récemment, la troisième chambre civile a cassé un arrêt qui écartait la qualification de bail rural au motif que le loyer n'était plus exigé depuis trois ans, rappelant que l'existence d'une contrepartie stipulée suffit, indépendamment des modalités effectives d'exécution du contrat (Civ. 3e, 25 janv. 2023, n° 21-19.105). Seul un loyer dérisoire ou purement symbolique, dépourvu de tout sérieux, ferait obstacle à la qualification.

Un immeuble à usage agricole

La troisième condition exige que le bien loué soit un immeuble à usage agricole, c'est-à-dire un bien foncier rural permettant la culture ou l'élevage. Cette exigence exclut du statut les terrains de sport, les hippodromes, les landes et marais non productifs, ou encore la location de droits incorporels d'un fonds de commerce. Lorsque le bien se prête à un double usage, agricole et non agricole, les juges recherchent l'élément prépondérant du bail pour déterminer sa nature. Les accessoires bâtis nécessaires à l'exploitation, une cave vinicole, un appentis abritant une station de pompage, sont en principe rattachés au bail rural, à la différence d'installations sans lien avec l'activité agricole, comme un local de fabrication de foie gras.

Une exploitation en vue d'une activité agricole

La quatrième condition, enfin, exige que la mise à disposition intervienne en vue d'exercer une activité agricole au sens de l'article L. 311-1 du code rural et de la pêche maritime, qui définit l'activité agricole comme celle correspondant à la maîtrise et à l'exploitation d'un cycle biologique végétal ou animal. Le législateur y a ajouté, au fil des réformes, plusieurs activités agricoles par détermination de la loi : les cultures marines, l'exploitation de marais salants, la préparation et l'entraînement des équidés domestiques, ce qui a pour conséquence de soumettre les baux de centres équestres au statut du fermage, ainsi que la méthanisation agricole, sous condition que la production soit issue pour au moins 50 % de matières provenant d'exploitations agricoles.

Le statut peut-il s'appliquer même sans bail écrit ni volonté des parties ?

Les baux ruraux par présomption légale

Le législateur a anticipé les tentatives de contournement du statut en instaurant deux présomptions légales de bail rural, prévues à l'article L. 411-1, alinéa 2, du code rural et de la pêche maritime. La première concerne la cession exclusive des fruits de l'exploitation, plus connue sous le nom de vente d'herbe : lorsqu'un propriétaire cède à un tiers l'intégralité des fruits de son fonds et que ce dernier procède lui-même à la récolte, la convention est présumée être un bail rural, même en l'absence de toute obligation d'entretien mise à la charge de l'acquéreur. La seconde présomption vise la prise en pension d'animaux, lorsque les obligations qui incombent normalement au propriétaire du fonds sont en réalité transférées au propriétaire des animaux ; l'exemple type étant celui où ce dernier doit lui-même entretenir les clôtures du fonds (Civ. 3e, 16 mars 1994, n° 92-17.591).

Comment renverser la présomption

Ces présomptions ne sont pas irréfragables. Le cédant ou le propriétaire peut les renverser en démontrant que la convention n'a pas été conclue en vue d'une utilisation continue ou répétée du bien, ni dans l'intention de faire obstacle au statut. Deux conditions cumulatives doivent alors être réunies. La première est le caractère exceptionnel ou isolé de la convention : une vente d'herbe conclue pour des périodes seulement saisonnières mais renouvelées d'année en année ne permet pas d'écarter la présomption, y compris lorsque l'interruption résulte simplement des conditions climatiques hivernales (Civ. 3e, 7 mai 2002, n° 00-19.057). La seconde condition est la bonne foi du propriétaire, qui peut notamment s'établir par des raisons de santé, un accident, ou des circonstances économiques exceptionnelles l'ayant contraint à renouveler la convention.

Les baux ruraux par détermination de la loi

À côté des présomptions, le législateur a également soumis certaines conventions au statut par détermination expresse de la loi, indépendamment de la réunion des conditions générales de l'article L. 411-1. L'article L. 415-10 du code rural et de la pêche maritime vise ainsi les baux d'élevage hors-sol, de marais salants, d'étangs et bassins servant à l'élevage piscicole, les baux d'établissements horticoles, de cultures maraîchères et de cultures de champignons, ainsi que les baux d'élevage apicole. Cette disposition, adoptée en 1984 pour clore des débats jurisprudentiels sur la nature agricole de ces activités, a en grande partie perdu son utilité pratique depuis que la définition générale de l'activité agricole a été élargie en 1988, mais elle continue d'aider à trancher certaines situations frontières, comme la distinction entre un bail de pêche, hors statut, et un bail d'exploitation piscicole, qui y est soumis.

Peut-on déroger au statut du fermage par contrat ?

La nullité des clauses restrictives des droits du preneur

Le caractère d'ordre public du statut a une conséquence directe et souvent mal anticipée par les bailleurs : l'article L. 415-12 du code rural et de la pêche maritime répute non écrite toute disposition d'un bail restrictive des droits que le statut confère au preneur. Cette sanction, distincte de la nullité, ne frappe que la clause litigieuse et laisse subsister le reste du contrat. La jurisprudence en offre de nombreuses illustrations concrètes : est réputée non écrite la clause qui rend la résiliation pour non-paiement du fermage plus difficile à obtenir (Civ. 3e, 13 oct. 1982), celle qui restreint les modalités de calcul de l'indemnité due au preneur sortant (Civ. 3e, 14 oct. 1981, n° 80-13.052), celle par laquelle le bailleur s'interdit de donner congé à l'expiration du bail (Civ. 3e, 2 déc. 1987, n° 86-10.793), ou encore, dans un bail à long terme, la clause imposant au bailleur d'accepter par avance la cession du bail à des descendants indéterminés (Civ. 3e, 20 déc. 2018, n° 17-20.936).

Quels sont les autres baux ruraux, hors statut ordinaire ?

Le fermage de neuf ans n'est pas l'unique forme de bail rural. Le code rural organise également des baux dérogatoires, conçus pour répondre à des besoins spécifiques tout en restant, pour l'essentiel, adossés aux principes du statut. Le bail rural à long terme, conclu pour dix-huit, vingt-cinq ans ou pour la durée de la carrière du preneur, offre une stabilité renforcée à l'exploitant en échange d'avantages fiscaux substantiels pour le bailleur — un dispositif que nous détaillons dans notre article dédié. Le bail cessible hors cadre familial, créé en 2006, permet au preneur de céder son bail en dehors du cercle familial, dérogeant ainsi au principe d'incessibilité qui caractérise le fermage ordinaire. Le bail à métayage, aujourd'hui marginal, organise un partage des produits de l'exploitation entre le bailleur et le métayer. Enfin, le bail emphytéotique, régi par des articles distincts du code rural, échappe totalement au statut du fermage : il confère au preneur un véritable droit réel sur le bien loué, ce qui explique son usage fréquent dans les montages liés aux projets d'énergie renouvelable en zone agricole.

Les erreurs fréquentes et pièges à éviter

Croire qu'un accord verbal ou informel échappe au statut. L'article L. 411-1 du code rural précise expressément que la preuve d'un bail rural peut être apportée par tous moyens. L'absence d'écrit ne dispense donc jamais de l'application du statut dès lors que les conditions légales sont réunies ; elle complique simplement la preuve de son existence et de son contenu.

Penser qu'un loyer symbolique ou irrégulièrement payé exclut la qualification de bail rural. La jurisprudence est constante : ni la régularité, ni même l'effectivité du versement de la contrepartie ne conditionnent le caractère onéreux du bail. Seule l'absence de toute contrepartie stipulée, ou son caractère dérisoire, permet d'échapper au statut.

Organiser une vente d'herbe récurrente en pensant échapper au fermage. Une cession de fruits renouvelée chaque saison, même interrompue chaque année pour des raisons climatiques, ne permet pas de renverser la présomption légale de bail rural. Seule une convention réellement isolée, conclue de bonne foi, peut y échapper.

Insérer dans le bail une clause restreignant les droits du preneur. Une telle clause n'est pas seulement risquée : elle est frappée d'inefficacité de plein droit. Le bailleur qui croit avoir sécurisé sa position contractuelle par une clause de ce type découvre souvent, au moment du contentieux, qu'elle est réputée n'avoir jamais existé.

Confondre prêt à usage et bail rural déguisé. La mise à disposition gratuite d'un fonds agricole n'est un commodat que si aucune contrepartie, même indirecte, n'est exigée de l'occupant. La prise en charge de la taxe foncière, de travaux d'entretien ou de tout autre avantage économique par l'exploitant peut suffire à faire basculer la convention dans le champ du statut.

FAQ — Statut du fermage

Le statut du fermage s'applique-t-il à un bail rural purement verbal ? Oui. La loi autorise la preuve du bail rural par tous moyens. Un accord verbal réunissant les quatre conditions de l'article L. 411-1 du code rural : mise à disposition exclusive, caractère onéreux, immeuble à usage agricole, activité agricole est soumis au statut, avec toutes les difficultés de preuve que cela implique en cas de litige.

Un loyer très faible remet il en cause la qualification de bail rural ? Pas nécessairement. La jurisprudence exige un loyer sérieux, mais admet une grande souplesse sur son montant, sa nature ou ses modalités de versement. Seul un prix véritablement dérisoire, dépourvu de toute réalité économique, peut faire obstacle à la qualification de bail rural.

La vente d'herbe à un éleveur voisin est-elle toujours soumise au statut du fermage ? Non, mais elle l'est par présomption dès lors qu'elle porte sur l'intégralité des fruits du fonds et qu'elle se répète dans le temps. Pour y échapper, le propriétaire doit démontrer le caractère isolé de l'opération et sa bonne foi, ce qui suppose des circonstances particulières comme la maladie, un accident ou un projet de cession du fonds.

Le statut du fermage s'applique-t-il aux centres équestres ? Oui, depuis la loi du 23 février 2005, qui a inclus la préparation et l'entraînement des équidés domestiques dans la définition de l'activité agricole. Les baux de centres équestres conclus ou renouvelés après cette date relèvent donc du statut du fermage, avec toutes les conséquences que cela implique, notamment sur la fixation du loyer.

Que se passe-t-il si une clause du bail restreint les droits du fermier ? Cette clause est réputée non écrite en application de l'article L. 415-12 du code rural. Elle est censée n'avoir jamais existé, sans pour autant entraîner la nullité de l'ensemble du bail, qui continue de produire ses effets pour le surplus.

Un propriétaire et un exploitant peuvent-ils convenir de ne pas appliquer le statut du fermage à leur relation ? Non. Dès lors que les conditions légales du bail rural sont réunies, les parties n'ont pas la liberté d'écarter le statut par leur seule volonté. Le caractère d'ordre public de la définition légale s'impose à elles, quelle que soit la qualification qu'elles auraient souhaité donner à leur convention.

Vous êtes bailleur et l'on vous oppose une clause de votre bail que vous pensiez sécurisante ? Vous êtes fermier et votre propriétaire conteste la nature agricole de votre relation contractuelle ? Vous envisagez une mise à disposition de terres et vous voulez en anticiper le régime juridique ? Ces situations exigent une qualification précise du contrat au regard des critères légaux et de la jurisprudence. Contactez notre cabinet pour étudier votre dossier.

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