Indice national des fermages 2025 : rappel des règles relatives au fermage en matière de bail rural

L'indice national des fermages : définition et utilité

L'indice national des fermages est un outil officiel publié chaque année par arrêté ministériel. Il sert à actualiser le montant du fermage dû par le preneur dans le cadre des baux ruraux soumis au statut du fermage, codifié aux articles L.411-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime.

Un outil de stabilisation économique

Le fermage représente la contrepartie onéreuse de la mise à disposition d'un bien agricole au profit d'un exploitant. Pour éviter les déséquilibres entre bailleur et preneur liés à l'inflation ou à la conjoncture, le législateur a instauré un mécanisme d'indexation annuelle. Cet outil garantit une évolution du fermage corrélée à la réalité économique du secteur agricole, sans laisser place à la libre négociation des parties.

Le mode de calcul de l'indice

L'indice national des fermages est calculé sur la base de l'évolution du revenu brut d'entreprise agricole national à l'hectare, constaté sur les cinq dernières années. Cette méthode reflète la capacité réelle du secteur agricole à dégager de la valeur, et lisse les variations conjoncturelles trop brutales. Le revenu brut d'entreprise agricole intègre les productions végétales et animales, les aides PAC et les charges courantes, ce qui en fait un indicateur représentatif de la santé économique des exploitations.

L'indice national des fermages 2025

L'arrêté du 17 juillet 2025 a fixé l'indice national des fermages pour la période courant du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026.

La valeur retenue pour 2025

L'indice national des fermages 2025 s'établit à 122,55, contre 116,46 pour 2024. La variation annuelle est donc de + 5,23 %.

Les conséquences pour les bailleurs et les preneurs

Cette progression entraîne une revalorisation automatique des fermages en cours dont l'échéance intervient entre le 1er octobre 2025 et le 30 septembre 2026. Pour un fermage de 5 000 € sur la période précédente, le nouveau montant s'élève à environ 5 261 € après application de la variation. Cette augmentation s'applique de plein droit, sans qu'il soit nécessaire pour le bailleur de notifier formellement le nouveau montant.

Le mécanisme d'indexation appliqué au fermage

L'indexation annuelle obéit à des règles strictes, tant dans son principe que dans son application pratique.

Le principe d'application automatique

L'indexation s'applique automatiquement à tous les baux ruraux en cours soumis au statut du fermage. Aucune démarche particulière n'est exigée du bailleur pour bénéficier de la revalorisation. Le calcul s'effectue en multipliant le fermage de l'année précédente par le rapport entre le nouvel indice et l'ancien.

La formule s'écrit : nouveau fermage = ancien fermage × (indice 2025 / indice 2024). Ce calcul s'applique sur chaque échéance postérieure au 1er octobre 2025.

Les baux concernés par l'indexation

Tous les baux ruraux soumis au statut du fermage sont concernés : baux de neuf ans, baux à long terme (18 ans, 25 ans), baux de carrière, baux cessibles hors cadre familial. Les conventions de mise à disposition de terres à une SAFER ou les baux emphytéotiques obéissent à des règles spécifiques qui peuvent diverger sur certains points.

Les éléments composant le fermage

Le fermage indexé comprend le loyer des terres nues ainsi que celui des bâtiments d'exploitation et d'habitation, lorsque le bail englobe ces éléments. Pour les bâtiments, certaines règles spécifiques peuvent jouer, notamment lorsque des améliorations importantes ont été apportées par le preneur ou par le bailleur en cours de bail.

Les charges récupérables (taxes foncières dans la limite fixée par la loi, certaines assurances) ne sont pas concernées par l'indice national des fermages et obéissent à leurs propres règles de répartition entre bailleur et preneur.

Les minimas et maximas préfectoraux

L'indice national fixe une référence de variation, mais le montant absolu du fermage reste encadré par des fourchettes arrêtées au niveau départemental.

Le rôle des arrêtés préfectoraux

Chaque préfet fixe par arrêté, pour son département, les valeurs locatives minimales et maximales applicables aux terres et aux bâtiments d'exploitation. Ces fourchettes sont déterminées en concertation avec la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux, qui réunit représentants des bailleurs et des preneurs.

Les minimas et maximas sont exprimés en euros par hectare et par an pour les terres nues, en pourcentage de la valeur des bâtiments pour les constructions. Ils varient selon la nature des sols, la zone géographique et la destination culturale.

Les conséquences en cas de dépassement

Tout fermage fixé hors de ces fourchettes est nul de plein droit. Le bailleur ou le preneur peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux pour faire ramener le loyer dans les limites légales. Cette nullité est d'ordre public et ne peut être couverte par l'accord des parties.

En pratique, l'indexation annuelle ne fait jamais sortir un fermage des bornes préfectorales si celui-ci a été correctement fixé à l'origine. En cas de doute, il est utile de consulter l'arrêté en vigueur dans le département concerné.

La contestation et la révision du fermage

Le mécanisme d'indexation ne ferme pas toute possibilité de remise en cause du montant du fermage.

La révision lors du renouvellement du bail

Lors du renouvellement du bail, c'est-à-dire à l'échéance des neuf années, le bailleur ou le preneur peut demander une révision du fermage si celui-ci s'écarte d'au moins 10 % des fourchettes préfectorales. Cette révision permet d'ajuster un loyer qui aurait été mal fixé à l'origine ou qui se serait éloigné des valeurs de marché.

La demande doit être formulée dans les délais légaux, à peine de forclusion. Elle est instruite par le tribunal paritaire des baux ruraux, qui statue au regard des éléments produits par les parties et des barèmes en vigueur.

La contestation de l'indexation appliquée

Le preneur qui conteste le calcul de l'indexation peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux. Les motifs de contestation portent généralement sur une erreur de calcul, l'application d'un indice inadapté ou une majoration injustifiée du fermage de base.

Le délai pour agir court à compter de la connaissance de la nouvelle quittance ou de la demande de paiement intégrant le fermage indexé. Une réaction rapide est recommandée, certaines jurisprudences considérant qu'un paiement répété sans réserve vaut acceptation tacite du nouveau montant.

Aspects pratiques pour les bailleurs et les preneurs

Au-delà du cadre juridique, plusieurs réflexes facilitent la gestion concrète du fermage et de son indexation.

L'information du preneur

Même si l'indexation s'applique automatiquement, le bailleur a tout intérêt à notifier au preneur le nouveau montant par écrit, en précisant le calcul retenu et les indices utilisés. Cette pratique évite les contestations ultérieures et facilite le suivi comptable pour les deux parties.

Un courrier simple ou un échange par voie électronique suffit, à condition de conserver une trace écrite. La transparence sur le calcul prévient les malentendus et renforce la qualité de la relation contractuelle.

La quittance de fermage

Le preneur peut exiger une quittance pour chaque paiement effectué. Ce document, généralement annuel, atteste du règlement et précise les éléments composant le fermage. Il constitue une preuve essentielle en cas de contestation ultérieure et facilite les démarches comptables et fiscales du preneur.

La fiscalité du fermage

Côté bailleur, le fermage est imposé dans la catégorie des revenus fonciers ou, selon les cas, dans celle des bénéfices agricoles si le propriétaire exerce également une activité d'exploitation. Côté preneur, le fermage constitue une charge déductible du résultat de l'exploitation.

Les baux à long terme bénéficient d'avantages fiscaux particuliers pour le bailleur : exonération partielle de droits de mutation à titre gratuit, réduction d'IFI, et régime favorable en matière d'impôt sur la fortune immobilière sous certaines conditions.

L'anticipation du renouvellement

À l'approche de l'échéance des neuf ans, bailleur et preneur ont intérêt à anticiper les discussions sur le renouvellement. Si le fermage actuel s'écarte sensiblement des barèmes préfectoraux, une révision peut être engagée. Cette anticipation évite les contentieux et permet d'aborder le renouvellement sur des bases claires.

En conclusion

L'indice national des fermages 2025, fixé à 122,55, entraîne une revalorisation de 5,23 % des loyers ruraux pour la période d'octobre 2025 à septembre 2026. Ce mécanisme d'indexation, automatique et d'ordre public, garantit un équilibre dans le temps entre bailleurs et preneurs tout en reflétant la réalité économique du secteur agricole. Maîtriser les règles de calcul, les fourchettes préfectorales et les voies de contestation reste essentiel pour gérer sereinement un bail rural, qu'on en soit propriétaire ou exploitant. En cas de doute sur l'application de l'indexation ou sur la possibilité d'engager une révision, l'accompagnement d'un avocat spécialisé en droit rural permet de sécuriser la démarche.

Le montant de votre fermage vous semble incorrect ou vous souhaitez en demander la révision ? Les règles de calcul sont strictement encadrées. Consultez un avocat pour vérifier vos droits et agir dans les délais.